Renditedefinitionen

Einen Überblick über die wichtigsten Rechte und Pflichten als Immobilieneigentümer und Vermieter finden Sie hier.

Über die Nebenkosten sollten Sie wie vereinbart innerhalb von 12 Monaten nach Jahresende abrechnen und gegebenenfalls die Umlage erhöhen. Allerdings müssen die Eltern so viel Geld auch Unterhaltszahlungen zur Verfügung haben, dass sie davon leben können FG Düsseldorf vom

Miet- und Pachteinkünfte

Bei einem positiven Saldo Ihrer Mieteinnahmen über die Werbungskosten müssen Sie diesen Gewinn zusätzlich zu Ihren übrigen Einkünften (z.B. aus selbstständiger Arbeit) versteuern.

Trotzdem sind auch bei den Bruttokennzahlen verschiedene Ausprägungen im Markt üblich, häufig ohne das explizit die Art der Berechnung deutlich wird. Die unterschiedlichen Bruttorenditekennzahlen entstehen durch die unterschiedlichen Ansätze des Jahresmietertrags. Bei einer Vollvermietung in Höhe der marktüblichen Erträge gelangen die drei nachfolgenden Bruttokennzahlen zum gleichen Ergebnis.

Die tatsächliche Verzinsung des Marktwerts zum Bewertungsstichtag gibt die Bruttoanfangsrendite an. Der Netto-Kaufpreis entspricht dem Marktwert. Unter "vertraglichem Jahresmietertrag" wird dabei die vertragliche Miete für vermietete Flächen verstanden. Für nicht vermietete Flächen werden keine fiktiven Mieterträge in Ansatz gebracht.

Bewirtschaftungs- und Anschaffungsnebenkosten bleiben - wie bei allen Bruttokennzahlen - unberücksichtigt. Während sich die Bruttoanfangsrendite auf die tatsächliche Ertragssituation am Bewertungsstichtag bezieht, bezieht sich die Bruttorendite auf eine Vollvermietung zu Marktkonditionen. Dies kann auch so verstanden werden, dass sich die Bruttorendite auf einen anderen Stichtag bezieht, an dem eben diese Vollvermietung zu Marktkonditionen unterstellt wird.

Allgemein lässt sich die Bruttorendite mit folgender Formel darstellen:. Besteht zum Bewertungsstichtag Leerstand, wird die Bruttorendite in der Regel für einen Stichtag ausgewiesen, zu dem eine Vollvermietung angenommen wird.

Die verschiedenen Nettokennzahlen berücksichtigen die Erträge abzüglich der eigentümerseitigen Bewirtschaftungskosten Nettoerträge sowie den Marktwert zuzüglich marktüblicher Anschaffungsnebenkosten Bruttowert. Sie unterscheiden sich jedoch im Umfang in dem die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden. Als Bruttowert soll in allen folgenden Nettokennzahlen der Marktwert zuzüglich marktüblicher Anschaffungsnebenkosten verstanden werden. Die Anschaffungsnebenkosten sind aufgrund der unterschiedlichen Grunderwerbssteuersätze nach Bundesländern und aufgrund der Degression der sonstigen Anschaffungsnebenkosten z.

Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif hat die Nettoanfangsrendite definiert. Die gif-Nettoanfangsrenditedefinition verwendet die Begriffe Nettomieteinnahmen und Bruttokaufpreis. Die gif-Definition gibt hinsichtlich der Verwaltungskosten keinen Hinweis darauf, wie mit Verwaltungskostenumlagen umgegangen werden soll.

Analog zu den Betriebskosten wird davon ausgegangen, dass nur Verwaltungskosten zu berücksichtigen sind, die der Eigentümer marktüblicherweise zu tragen hat. Die gif empfiehlt die Vertragsmiete als Basis für die Berechnung der Nettoanfangsrendite zu nutzen bzw.

Den Begriff der Nettorendite wird von der gif nicht definiert. Wird allerdings weder die vereinbarte monatliche Miete gezahlt, noch zeitnah die Aufrechnung mit dem Unterhaltsanspruch erklärt, wird das Mietverhältnis nicht anerkannt FG München vom Allerdings müssen die Eltern so viel Geld auch Unterhaltszahlungen zur Verfügung haben, dass sie davon leben können FG Düsseldorf vom Nicht anerkannt wird die Vermietung auch, wenn Sie mit Ihren Eltern zusammenwohnen und eine Haushaltsgemeinschaft bilden.

Dagegen ist als Gestaltungsmissbrauch zu werten, wenn Eltern und Kind das Eigentum an den ihnen gehörenden Wohnungen im gleichen Zweifamilienhaus zuerst tauschen und sich dann die Wohnungen ohne wirtschaftlichen Grund gegenseitig vermieten FG Münster vom Sie dürfen dann sogar die Miete mit dem geschuldeten Barunterhalt verrechnen.

Der Eigentümer-Ehegatte kann den Verlust aus Vermietung und Verpachtung allerdings nur dann steuerlich geltend machen, wenn in der Scheidungsvereinbarung der volle Barunterhalt vereinbart wurde BFH-Urteil vom Ein Mietvertrag über die alleinige Benutzung einzelner Räume oder einer Wohnung muss sogar anerkannt werden, wenn Sie den Angehörigen finanziell unterstützen.

Steuerlich abziehbar sind dann nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten, und zwar ohne weitere Prüfung Ihrer Einkunftserzielungsabsicht. Die Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten R Es kommt auf die im Mietvertrag vereinbarte Miete an.

Beginnt der Mietvertrag mitten im Jahr, z. Sie können aber auch im Mietvertrag die unentgeltliche Überlassung von Garage und Einrichtungsgegenständen vereinbaren oder die Einrichtungsgegenstände an den Angehörigen verschenken, dürfen dann aber dafür keine Abschreibungen absetzen.

Ihr Mieter muss die Räume zu Wohnzwecken nutzen. Haben Sie somit zu Beginn beschlossen, auf Dauer zu vermieten, liegt eine Liebhaberei auch dann nicht vor, wenn Sie später aufgrund eines neu gefassten Entschlusses die Immobilie verkaufen oder selbst nutzen.

Damit gibt es bei unbefristeter Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses zu Wohnzwecken im Normalfall keine Liebhaberei. Ferner sind Zugeständnisse etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die als Mieter akzeptablen Personen zu machen und ggf.

Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann — auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung — dazu führen, dass Ihre Einkünfteerzielungsabsicht ohne Ihr Zutun oder Verschulden wegfällt BFH-Urteil vom 9.

Dann müssen Sie dem Finanzamt die bisherigen Verluste erklären — zum Beispiel unerwartet gestiegene Renovierungskosten, hohe Schuldzinsen infolge kurzfristiger Zwischenfinanzierungen, Mieteinnahmen geringer als geplant, Probleme beim Finden von zahlungskräftigen Mietern BFH-Urteil vom Bei von vornherein geplanter Selbstnutzung bzw. Bei der Überschusserzielungsrechnung dürfen inflationsbedingte Mieterhöhungen nicht berücksichtigt werden. Vereinfachend können Sie den Durchschnitt der Mieteinnahmen aus den letzten fünf Jahren auch für die Zukunft ansetzen.

Als Abschreibungen ist grundsätzlich die lineare AfA anzusetzen. Ist eine ortsübliche Vemietungszeit vom Finanzamt nicht feststellbar, muss der Vermieter selbst recherchieren oder seine Einkunftserzielungsabsicht durch eine Prognoserechnung nachweisen BFH-Urteil vom Gewinnerzielungsabsicht über einen Jahres-Zeitraum nachweisen.

Das hat zur Folge, dass den bei Leerstand geringeren Mieteinnahmen weniger Werbungskosten gegenüberstehen und somit ein Totalüberschuss nach 30 Jahren eher zu erreichen ist. Sie sollten darauf verzichten, sich vertraglich die Selbstnutzung der Ferienwohnung für eine bestimmte Zeit im Jahr vorzubehalten.

Gewinne oder Verluste aus der Vermietung tauchen damit in Ihrer deutschen Steuererklärung seit nicht mehr auf, da der ausländische Staat das alleinige Besteuerungsrecht hat. Sie können daher Ihre ausländischen Vermietungsverluste mit Ihren übrigen positiven inländischen Einkünften verrechnen, in allen noch offenen Fällen auch bis Im Gegenzug werden ausländische Vermietungsgewinne vom deutschen Fiskus besteuert. Die ausländische Steuer können Sie sich ggf. Denn für diese Verluste gibt es keinen negativen Progressionsvorbehalt.

Eine Angabe in der Steuererklärung ist nicht erforderlich. Gewinne unterliegen dagegen dem positiven Progressionsvorbehalt einzutragen in die Anlage AUS und erhöhen somit die Steuerbelastung auf Ihre übrigen Einkünfte. Betroffen sind die unterschiedlichsten Eigentums-, Besitz- und Nutzungsverhältnisse: Der Eigentümer Im Steuerrecht wird der Grundbesitz dem wirtschaftlichen Eigentümer, nicht dem im Grundbuch eingetragenen bürgerlich-rechtlichen Eigentümer zugerechnet.

Der Nutzungsberechtigte Wer vom Grundstückseigentümer das dingliche oder schuldrechtlich begründete Recht eingeräumt bekommt, ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Die wichtigsten Fallgruppen von Nutzungsrechten an Grundstücken sind die folgenden: Steuertipp Aus steuerlicher Sicht ist diese Möglichkeit für Sie besonders dann interessant, wenn Sie die Verwaltung auf einen Miteigentümer übertragen können, der nur über ein niedriges Einkommen verfügt und die für diese Arbeit gezahlten Beträge daher steuerfrei erhält.

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